持ち家が得なのかそれとも賃貸のほうが得なのか、ローンで買うのが得かそれとも現金で支払ってしまった方が得なのか、といった論争を度々目にしますが、どれも全て自分自身が使うだけのために「持つか、借りるか」だけの世界にとらわれ過ぎていて、もったいないと感じます。
住まいもお金も貸してお金を得るものと思えば、どれを選ぶべきかとそんなに深く悩む必要はなくなります。
どれが正しいとは言いにくい
まずはそれぞれのメリット・デメリットを見ていくと、
賃貸には、自分の都合に合わせて住む場所をほぼ自由に選べるという利点があります。物件の維持管理に掛かる経費は基本的にオーナーが払うので、それも気にしなくて済みます。その反面、払った家賃は自分の手元に資産としては残ってくれません。
持ち家には、場所は固定されても買った領域内はほぼ自分の自由に使えるという利点があります。物件に掛かる維持管理費などは全て自分持ちですが、購入代金を支払い終われば物件は自分のものとなります。持って置けばとりあえず歳を取ってから人にお金を支払う必要はなくなります。
自宅として使う物件をローンで購入する場合、金利の支払いが発生しますが、今現在は長期でも１％前後と低いため、銀行からお金を借りるコストとしては高くなくてお得なのかもしれません。銀行などへの毎月の支払いは発生しますが、借りることで手元の資金は別に残して置けるというメリットがあります。
自宅を現金で購入する場合、どこかでこれは1割程度しかないと見たような気がしますが、一括で支払う場合は、自分が持つ物件に抵当が付かないため、自宅は100％自分のもので、金利の支払いや銀行の取り立て等を心配する必要が無くなります。ただし、大きい金額の資金が手元から一気に消えてなくなるので、払い終えた後はしばらく投資をしにくくなります。
結局どれを選んでもいい面と悪い面があって、どちらが正しいとかは一概には言えません。
じぶんが使うことだけを想定してそこで終ってしまうと、どれももったいない面があるので、自分の都合に合わせてこれらを組み合わせてみるといいかも知れません。
ヤドカリのように移って増やす・借りながら自分も貸す
これは親族に勧めているやり方ですが、
自宅を買うのであれば、なるべく中古の不動産を買うように勧めています。無理なく10～15年でローンの全額を返せるプランを組める程度の物件に住み、全額を払い終えたらまたすぐ似たような物件を買って住み替えて、元々住んでいた物件はそのまま持ち賃貸市場に出します。
すると今度は、新しい自宅のローンは自分自身の給料などから出す分だけではなく元々住んでいた物件からの家賃も自分を助けてくれます。戸建ての場合は掛かりませんが自宅マンション等となるとそれなりの広さになるため積立・管理費も発生するので単純計算は出来ませんが、倍弱くらいのスピードでローンの返済をすることができます。
この方法で3年ほど前に最初の中古物件のローンを払い終えて次のマンションに移り住んだ親族は、新しいほうの住まいのローンはしばらく続き、それを払い終える頃には50歳に届きますが、それでもまだ定年までは時間があるため、もう一回どこかに移り住むことも可能です。
二つの物件を売らずに賃貸に出しつつ自分も働き続ければ、定年前には合計で3つの物件を持つことができます。
その後はもう年齢も年齢なのでさすがに借りて買うリスクを取るわけにはいきませんが、3件からの家賃収入が大きいので、どこか自分の都合にあった場所に移り住むことも簡単です。
お金に関しても、使う・借りる、以外の発想も持つべきです。
ここまでお金を借りる前提でどう住まいを持つか・貸すかなどについて触れてきましたが、お金は借りる側の人も人に貸すことができます。
今まで自宅の建て替え含めて全て現金払いで済ませる代わりに大幅な値引きを引き出すという形で色々買い進めたりしてきましたが、最近は、もしお金を借りられるなら借りた方が良いかもとも思い始めました。
今頃こんなことを言っても仕方がありませんが、
自宅の2世帯住宅への建て替えに掛かった4,400万円を例えば3～5％の高配当株への投資に回していれば、計算上は毎年132～220万円前後の配当を受け取れるので、全額ローンで建て替えたとしても金利の支払いを大きく上回る収入を得られていたかもしれません。
自分の物件には絶対に抵当権をつけさせたくないと、とにかく100％自己所有にこだわり続けた結果の失敗です。
自分にとっても、持つだけでなく「人に貸す」（出資は貸すことは少し異なりますが…）も常に強く意識すべきという非常に痛い教訓です。
株式の個別の銘柄を自分で選んで投資するのはちょっと自信がないという場合は、例えば先日creator.kも触れたとおり、手持ちの資金をiDeCoなどを通してファンドなどに投資することができます。原則60歳まで引き出せないので、どれくらいの資金でやるか調整する必要がありますが、間接的にはこれだってどこかの企業などにお金を貸して利子・配当をもうける、の一つの形です。
このように、「手に入れる」「使う」以外も目を向ければちがう道が開けるので、 ぜひ自分も人に貸すということも意識してもらいたいと思います。
